Главная  Журналы  Финансовая аналитика: проблемы и решения  7(7) - 2008 июль

К корректировке стоимости застроенных участков на основе построения линейного тренда

Доступна онлайн: 30.07.2008

Рубрика: Оценка стоимости бизнеса

В статье: Перевозчиков А.Г. Определение стоимости застроенных участков на основе построения линейного тренда // Региональная экономика: теория и практика. 2006. № 2. С.29-31 изучалась задача определения стоимости застроенных земельных участков в рамках сравнительного подхода, когда аналогами также служат застроенные участки. Для определения стоимости застроенных земельных участков в рамках сравнительного подхода в указанной выше работе предлагалось использовать линейный тренд z=ax+by для зависимости стоимости z от размера x участка и y здания (зданий). Если такой тренд построен методом наименьших квадратов, то a можно интерпретировать как стоимость условной единицы участка, а b- как стоимость условной единицы здания. Однако практика использования такого подхода показала его низкую точность. Одна из причин этого состоит в том, что предложенная регрессия носит уже двухфакторный характер и для корректной оценки ее статистических параметров требуется больший объем выборки, что на практике затруднительно в силу ограниченности количества предложений на продажу аналогичных участков. Другая причина - принципиальная низкая точность линейной модели.
     Таким образом, дальнейшая корректировка модели может состоять в сведении ее к однофакторной модели, путем нормирования соответствующих величин делением на общую площадьx участка: c=z/x,p=y/x и построения линейного тренда для зависимости удельной стоимости c застроенного участка от плотности p застройки по ретроспективным данным. Существование такой зависимости вытекает из модифицированного метода выделения в форме удельной стоимости застроенного участка (см.: Перевозчиков А.Г. Определение наиболее эффективного использования земельных участков на основе метода остатка и выделения // Региональная экономика: теория и практика. 2006. № 6.С.27-29):
     c=ap+b.
     С учетом необходимости умножения полученной удельной стоимости c на площадь x участка получаем уже некоторую нелинейную модель двух параметров p и x, что позволяет надеяться на ее большую точность. Аналогичный подход, основанный на модифицированном методе выделения, был предложен в статье: Лейфер Л.А., Кашникова З.А. Оценка бессрочного пользования земельным участком // Российский оценщик. 2007. №3. С.34-37.

Посмотреть другие статьи номера »